L’acquirente di appartamento facente parte di un condominio subentra in una situazione giuridica sfaccettata, in quanto è possibile che in capo al precedente proprietario sussistessero obbligazioni afferenti sia al rapporto con gli altri condomini o con l’amministratore, sia a relazioni giuridiche con terzi.
Tali obbligazioni coinvolgono sì l’acquirente, ma con delle limitazioni. È quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione, II Sezione civile, con ordinanza n. 19756 del 20.06.2022.
Nel caso di specie, a un condomino era stato intimato, in ragione della propria quota millesimale, il pagamento di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni della struttura condominiale commissionati ben 17 anni prima rispetto all’acquisto dell’appartamento da parte sua.
Il Tribunale e la Corte d’Appello di Salerno, pronunciandosi a sfavore dell’opponente, avevano sancito che l’impresa creditrice avesse il diritto di rivolgersi al condomino acquirente per ottenere il pagamento: infatti, ha sostenuto il giudice di secondo grado, i lavori avevano determinato, in capo ai condomini, il sorgere di un’obbligazione propter rem, anche detta ‘obbligazione ambulatoria’, in quanto segue le vicende traslatorie del bene cui si riferisce, ed è dunque in grado di porre in posizione debitoria il successivo acquirente dello stesso bene. Quest’ultimo, sempre secondo la Corte d’Appello di Salerno, avrebbe potuto rivalersi sul precedente proprietario dell’immobile, ma non avrebbe avuto la possibilità di opporsi alla pretesa del terzo creditore.
La Corte di Cassazione ha ribaltato tale ricostruzione.
L’art. 63, comma 4, delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile disciplina specificamente il rapporto tra cedente e cessionario dell’unità condominiale con riferimento alle obbligazioni del primo: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
La Suprema Corte ha sottolineato proprio il fatto che la norma sopra menzionata parli di ‘contributi’: attenendosi al significato proprio del termine, il giudice di legittimità ha affermato come per ‘contributo’ possa intendersi solo un debito nei confronti degli altri condomini, e non anche nei confronti di terzi.
Ragion per cui tale norma sarà applicabile, nei limiti temporali espressi dalla stessa, solo con riferimento ai rapporti interni alla sfera condominiale, ossia alla ripartizione delle spese tra condomini: solo in tale sede sorgerà un’obbligazione solidale, limitata temporalmente, del cedente e del cessionario, con conseguente possibilità, per il secondo, di rivalersi sul primo.
Non solo. La Corte ha affermato altresì che l’obbligazione controversa non è da qualificarsi come reale (o propter rem), poiché è indissolubilmente legata alla qualità di condomino: per giungere a tale conclusione, la Corte ha richiamato l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale sancisce che il creditore, per ottenere il soddisfacimento del proprio diritto, debba rivolgersi anzitutto ai condomini morosi, e solo in seguito all’escussione di questi ultimi potrà rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti; presupposto di tale facoltà, secondo la Corte, è dunque che i soggetti cui si può rivolgere il creditore posseggano la qualità di condomini al momento del sorgere dell’obbligazione. Conseguentemente, il terzo creditore non potrà escutere il successivo acquirente di un’unità immobiliare, ergo l’obbligazione non sarà trasmissibile agli aventi causa.
In definitiva, in caso di pretesa da parte di un terzo, e dunque in relazione a rapporti esterni alla comunità condominiale, legittimato passivamente sarà in via esclusiva colui che era proprietario al tempo della costituzione del rapporto obbligatorio.
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