Il contratto preliminare è uno strumento molto diffuso nella pratica commerciale, in quanto permette di giungere alla stipulazione di un contratto attraverso uno step intermedio. Infatti, con il contratto preliminare le parti possono delineare gli elementi essenziali dell’accordo, impegnandosi a concludere in futuro il contratto definitivo contenente le stesse condizioni.
Si tratta di un tipo di contratto utilizzato spesso nelle compravendite immobiliari: le parti delineano tutte le condizioni dell’accordo nel contratto preliminare, rinviando la stipulazione definitiva al rogito notarile.
Pur non avendo il carattere della definitività, il contratto preliminare è un contratto a tutti gli effetti, in quanto produce l’obbligo in capo alle parti di stipulare il contratto definitivo. Ciò vuol dire che, qualora una delle parti non intendesse più stipulare il definitivo, l’altra parte potrà pretendere il risarcimento dei danni e potrà persino chiedere al giudice una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo: in caso di contratto preliminare di vendita di un immobile, il giudice potrà disporre con sentenza il trasferimento dell’immobile dal venditore al compratore.
Sennonché nella pratica si tende a sviluppare i contratti attraverso più di un accordo intermedio, specie nelle operazioni più complesse; ciò permette di tener fermi gli accordi man mano che la trattativa prosegue. Si è posta, dunque, la problematica del preliminare di preliminare: ci si è chiesto, cioè, se il contratto preliminare con il quale le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto preliminare sia vincolante, con conseguente possibilità, in caso di inadempimento, di chiedere i danni o la sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo.
Qualsiasi contratto, per essere valido e produttivo di effetti, deve realizzare un interesse meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico; per lungo tempo, l’interesse delle parti a obbligarsi a stipulare un contratto con il quale si obbligheranno a concludere il definitivo non era considerato meritevole di tutela.
Successivamente si è fatto strada un orientamento che riconosce validità al preliminare di preliminare, orientamento confermato, da ultimo, con sentenza della Cassazione n. 31431 del 13/11/2023.
A rivolgersi alla Corte era stata una società che aveva svolto attività di mediazione in un’operazione immobiliare di rilevante valore, nell’ambito della quale le parti avevano trovato un accordo circa il prezzo di acquisto e di bonifica degli immobili, impegnandosi a stipulare successivamente un vero e proprio contratto preliminare; la società di mediazione chiedeva, dunque, la provvigione per l’accordo precedente al contratto preliminare.
La Corte ha affermato che il preliminare di preliminare è da ritenersi valido, seppur si tratti di un’intesa più che di un contratto: in caso di mancata stipula del secondo contratto preliminare, non si potrà chiedere una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo, ma si potrà pretendere solo il risarcimento dei danni; questo perché la parte che si rifiuta di stipulare il successivo preliminare viola il generale dovere di comportarsi secondo correttezza durante le trattative.
Proprio tale circostanza impedisce che il mediatore abbia diritto alla provvigione se ha assistito la stipula di un preliminare di preliminare. Infatti, ai sensi dell’art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso grazie al suo intervento: tuttavia, il preliminare di preliminare non costituisce un “affare”, in quanto non produce pienamente gli effetti che le parti intendono ottenere con l’operazione economica, ma rileva solo sul piano della correttezza.
Il mediatore avrà invece diritto alla provvigione qualora abbia assistito le parti nella conclusione di un semplice preliminare, in quanto quest’ultimo consente, in caso di inadempimento, di rivolgersi a un giudice affinché pronunci sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo.
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